Hvis du skulle være så uheldig å bli utsatt for en brann i et bygg du er ansvarlig for, er gode rutiner og forebyggende tiltak helt avgjørende for skadeomfanget brannen etterlater seg.
Skulle uhellet først være ute vil dette arbeidet - eller fraværet av det - være utslagsgivende for brukerne av bygget.
Ikke minst vil dokumentasjon på gode rutiner, jevnlige kontroller og vedlikehold av branntekniske anlegg spille en sentral rolle ved eiendomssalg, branntilsyn og i forsikringssaker knyttet til brann.
Derfor ønsker vi å adressere hvilke krav du må forholde deg til, og hvordan du møter dem på best mulig måte.
Som Brannfaglig Fellesorganisasjon presiserer; «det er eiers ansvar å ivareta sikkerheten, og kommunens ansvar å utføre tilsyn med at eieren ivaretar sitt ansvar.»
For private gårdeiere vil det være det lokale brannvesenet som utfører tilsyn.
I forbindelse med utarbeidelsen av denne artikkelen, kontaktet jeg Anders Sandmæl, eier og daglig leder i Brannfag AS.
Han har jobbet med brannsikkerhet i flere tiår, og har holdt kurs for de fleste rollene med ansvar for brannsikkerhet; alt fra tiltakshavere, entreprenører, gårdeiere, driftspersonell og leietakere til brannvesen.
Anders’ erfaring er at flere gårdeiere hadde vært bedre stilt om de hadde mer kunnskap om sitt ansvar, og hvordan det utføres i praksis.
- Gårdeiere trenger mer kunnskap om brannsikkerhet. Erfaringsmessig ser jeg at de som erkjenner at de ønsker å forbedre seg og oppsøker veiledning, allerede er på riktig vei.
I forbindelse med branntilsyn forteller Brannfaglig Fellesorganisasjon at en typisk gjenganger er mangelfull, ufullstendig eller ikke-oppdatert dokumentasjon.
Denne problemstillingen er minst like aktuell når virksomheter må benytte seg av forsikringen sin etter en brann, eller når dokumentasjon skal fremlegges i forbindelse med eiendomssalg.
Manglende dokumentasjon kan få større negative følger, og derfor ønsker vi å gå litt mer i dybden av hva dette kan medføre i praksis. Vårt mål er ikke å spre frykt, men heller å belyse viktigheten av å kontinuerlig ivareta sikkerheten og ha kontroll på ståa.
Les intervju med Firesafe: 9 ting byggere må vite om sitt brannsikkerhetsansvar
Dersom du får besøk av tilsynsmyndighetene, vil du som gårdeier få varsel 14 dager i forkant av besøket. Under et tilsyn vil det gjennomgås dokumentasjon, utføres stikkontroller av bygg og bruk, samt virksomhetens systemer.
Etter et tilsyn kommer alltid en tilsynsrapport, og dersom det er avdekket avvik, feil og mangler, får byggeier en frist til å svare med motargumenter eller en plan for utbedring.
I tilfeller ved umiddelbar fare for liv og helse, eller større avvik fra forskriftskravene, har brannvesenet myndighet til å tømme bygget for personell og stoppe driften.
Dersom det avdekkes brudd på lovverk i forbindelse med en hendelse, risikerer gårdeier sanksjoner som bruksnekt, bøter og avkortning i forsikringsoppgjør.
Når det kommer til tegning av forsikringsavtale og skadeoppgjør, vil konkrete krav og vilkår variere mellom ulike forsikringsselskaper.
Vi kontaktet fagsjef i KLP, Geir Grønsholt, og fikk svar på hvordan de håndterer slike avtaler:
- Ved forsikring av enkeltvirksomheter, vil det ved større foretak bli foretatt en spesifikk vurdering av hvordan risikoen fortoner seg, som kan omfavne både tekniske og organisatoriske forhold. Det kan også stilles spesifikke krav til foretaket for at en forsikring skal gjelde fullt ut, og det kan også gis rabatter for ulike sikringstiltak.
Når det kommer til fylkeskommuner og kommuner stiller det seg gjerne litt annerledes:
- Dette skyldes først og fremst kompleksiteten. De har ofte svært mange bygg og ulike virksomheter i byggene. Å vurdere hvert enkelt bygg vil være svært krevende, og vi havner da ut med en mer sjablongmessig betraktning. Grunnlaget for vurderingen blir heller miksen av bygningstyper, skadestatistikk og oversikten de har over egen risiko (internkontroll, sjekklister, samhandlinger med bygningsbrukere og lignende).
KLP forutsetter at kundene følger sikkerhetsforskriftene som er angitt i forsikringsavtalen. Det kan være sikkerhetsforskrifter som er spesifikke for forsikring, eksempelvis plassering av avfallsbeholdere.
I tillegg stilles det krav til at offentlige lover og forskrifter skal være fulgt:
Dersom det blir en reduksjon i et skadeoppgjør, er det som regel et resultat av at en sikkerhetsforskrift er brutt. I slike tilfeller er det en årsakssammenheng mellom bruddet på sikkerhetsforskriften – og som en konsekvens ble skaden, eller skadeomfanget, større enn nødvendig.
Når du skal selge eiendom, vil branntekniske rådgivere vurdere den branntekniske tilstanden og tilhørende branndokumentasjon. Her vil blant annet dokumentasjon som plantegninger, tilstandsrapporter, service- og leverandøravtaler bli gjennomgått, sammen med en vurdering av branntekniske anleggs tilstand.
Dersom det avdekkes at vesentlig dokumentasjon mangler eller ikke er oppdatert i henhold til endringer/oppgraderinger i bygget, vil selger få en frist på seg til å fremskaffe disse dokumentene.
Denne prosessen vil raskt kunne resultere i unødvendige timer og kostnader, eksempelvis:
Å finne dokumenter eller opprette nye (gjerne ved hjelp av en innleid fagekspert)
Innleie av branntekniske rådgivere for tilstandsvurderinger og utbedringer
Oppgradering eller utskifting av branntekniske anlegg, eller
«Unødvendige» kostnader forbundet med oppgraderinger på bakgrunn av manglende dokumentasjon, som garantier, service- og leverandøravtaler
Prisreduksjon som et resultat av manglende dokumentasjon og/eller en lavere tilstandsvurdering enn ens egen forventning
Lær mer: Slik sikrer du eiendomsverdiene dine før du skal selge
For å oppsummere disse punktene, kan du med andre ord risikere:
Last ned sjekkliste for gårdeiere: Internkontroll av brannsikkerheten 🧯
Hvis du mangler dokumentasjon knyttet til branntekniske anlegg, vil det i mange tilfeller være en god start å kontakte leverandørene dine.
Dersom dere trenger ytterligere assistanse til å frembringe eller opprette ny dokumentasjon, utføre en tilstandsanalyse eller opprette nye rutiner, presiserer Anders Sandmæl igjen verdien av å oppsøke veiledning fra fageksperter.
- Vi har hjulpet en virksomhet som sitter på en portefølje med flere nyere bygg, hvor det nesten ikke eksisterte noen form for dokumentasjon på byggene. Dermed hadde de heller ikke oversikt over den faktiske ståa i byggene sine.
I slike tilfeller utfører Brannfag AS en brannrevisjon, hvor de blant annet ser på når bygget ble konstruert, og hvilke krav som gjaldt på det tidspunktet. Når kravene er definert, vurderer de videre om disse kravene er ivaretatt.
Deretter går de gjennom dokumentasjon og kartlegger hvilken dokumentasjon som mangler, og vurderer tilstanden på branntekniske anlegg. Denne revisjonen legger også føringene for etableringen av rutiner for kontroller og vedlikehold.
- Denne gjennomgangen er et kinderegg. Det gir eieren all nødvendig informasjon for å kartlegge statusen, og deretter kan vi legge en plan for eventuelle utbedringer og etablere rutiner.
Dersom du skal få besøk av branntilsynet, råder Anders deg til å ta en tilsvarende gjennomgang som nevnt over, hvor omfanget tilpasses ut i fra situasjonen du befinner deg i.
Da kan du vise at du har kontroll på den faktiske statusen, samtidig som du har en plan for å få avvik i orden.
- Så lenge du kan dokumentere at du har kontroll på status og en plan for utbedring, reduserer du risikoen for negative bemerkelser fra branntilsynet betraktelig. Det er jo nettopp det de er opptatt av, og målet bør jo være at du kan ønske branntilsynet varmt velkommen!
Uavhengig av om du har full kontroll på brannsikkerheten din i dag eller er på vei dit, er et digitalt lagringssystem for å samle dokumentene dine avgjørende.
Derfor er vårt første råd å sørge for at all dokumentasjon ligger digitalt. Det kan være i skybaserte servere som Drive eller Sharepoint, eller i løsninger som spesialiserer seg på digital brannbok.
Driver du med profesjonalisert eiendomsdrift og -forvaltning? Da vil det utvilsomt lønne seg å se på systemer som forenkler dokumentasjonshåndteringen og vedlikeholdsarbeidet ytterligere.
Dette kan vi i LAFT tilby med vårt drift- og vedlikeholdssystem, som blant annet lar deg opprette egne dokumentarkiv med digital brannbok, og dele tilgang med både interne og eksterne roller som skulle trenge innsyn i spesifikke dokumenter.
Utover det digitale dokumentarkivet, finnes det en rekke verktøy som hjelper deg å sørge for at brannsikkerheten blir kontinuerlig ivaretatt:
Fellesnevnerne for punktene over er sporbarhet og sikkerhet. Alle utførte kontroller og utbedringer av avvik registreres i skyen, med historikk på utført arbeid. Les mer om LAFT Drift og vedlikehold her.
«Løsninger som setter alt arbeid knyttet til brannsikkerhet i et system er utrolig viktig, og en forutsetning for å ha oversikt. Den viktigste rollen når det kommer til brannsikring er de som har ansvaret for drift. De er helt avhengige av å kunne se historikken på arbeid som er gjort tidligere, og vite hva de skal se etter.»
- Anders Sandmæl, Daglig leder i Brannfag AS
Som byggansvarlig sitter du på ansvaret for den viktigste jobben på vegne av brukerne av bygget; brannsikkerheten. Men vet du hva dette ansvaret...
For å redusere antall branner i fremtiden, må vi fortsette å øke kunnskapen vår og bruke gode hjelpemidler som bidrar til at sikkerheten blir...
Et av Norges største eiendomsselskaper har på kort tid lyktes med å få full kontroll over brannsikkerheten i sine godt over 100 eiendommer.